BLOGOSFERA

Wiesław Pilch przedstawia: Bańka na rynku nieruchomości

CCBY/Ivan Walsh

CCBY/Ivan Walsh

Ostatnio napisałem poemat na temat chińskiej bańki na rynku nieruchomości. Słychać o tym wszędzie, ostatnio w Davos. Mam w związku z tym pewną wątpliwość: czy aby na pewno wszyscy wiedzą o czym mówią, piszą i czytają. O ile jeszcze Ci, którzy nie wiedzą o czym czytają są bezpieczni dla otoczenia, o tyle ci którzy nie wiedzą o czym mówią i piszą – hooooo, tu dotykamy delikatnej strony ludzkiej duszy. Ale jako, że ja nie jestem psychoanalitykiem, więc tymi delikwentami którzy nie wiedzą co mówią i piszą, zajmować się nie będę. Natomiast zajmę się meritum czyli wnętrzem, albo wnętrznościami rzeczonej bańki. Chociaż, bańka jak bańka, z reguły zawiera powietrze. Może być mydlana, ale w środku cały czas jest powietrze. No a jak w środku jest kit, to co? Bańka do kitu. No chyba właśnie z taką bańką mamy do czynienia. A więc jest czy jej nie ma tej bańki na chińskim rynku nieruchomości? Ostatnio na zadany temat wypowiadało się wiele osobistości, np. takie tuzy jak George Soros, James Chanosa czy Jim Rogers. Mnie przypadł do gustu raport na zadany temat Danske Research. Oto jego najważniejsze elementy.

Ale zacznijmy od wyjaśnienia czym ta bańka się charakteryzuje. Otóż ekspansja kredytowa zarówno chińskiego społeczeństwa, które zaczyna mieć coraz więcej pieniędzy a nie bardzo ma gdzie te nadwyżki lokować, jak i część programu stymulacyjnego chińskiego rządu skierowana do ośrodków wiejskich, a także do przemysłu, spowodowała niekontrolowane podniesienie się cen na rynku nieruchomości, niejednokrotnie przekraczające ceny powszechnie uważane za rozsądne. Oczywiście jak każda bańka tego typu tak i ta dotyczy w szczególności rejonów wielkich miast na wschodnim wybrzeżu, aczkolwiek wzrost cen nieruchomości w ostatnich dwóch latach dał się we znaki większości chińskich miast. W każdym razie wzrost cen nie był i nie jest równomierny. No dobrze, ale gdzie wzrost cen mieszkań lub powierzchni biurowych jest równomierny? Przecież w Warszawie cena będzie rosła szybciej niż w Końskowoli. To nie jest żaden argument. Dla mnie nie jest, a dla fachowca od chińskiej bańki jest!

No i eksperci zaczęli wieszczyć, że ta chińska bańka jest „toczka w toczkę” podobna do amerykańskiej, która przeszła do historii pod nazwą „kredytów subprime” z lat 2002-2007. W takich sytuacjach jak ta muszę wziąć głębszy oddech, bo mnie zatyka. Oczywiście tutaj nie miejsce ku temu, aby omawiać, co to były i skąd się wzięły owe kredyty subprime, ale rzeknę tylko słowo: owe kredyty dawano… na puls. Normalnie, na puls. Jeśli ktoś miał normalny puls – znaczy żył – mógł dostać kredyt. Dziwne? Nie w USA. Pojęcie zdolności kredytowej wystrzelono w kosmos. Nie istniało. A teraz wracamy do Chin. A właściwie do świata. Na poniższym wykresie widzimy jak rośnie cena nieruchomości w czasie, przy założeniu ze 1997 przyjmiemy za 100.

banka0

Można się w tym miejscu zacząć spierać, czy ceny w Chinach teraz nie są już za wysokie w stosunku do tych, jakie były w USA w okolicach 2004r. No ale gdzie im tam do Irlandzkich czy brytyjskich!

O ile ten pierwszy argument może dać do myślenia, o tyle następne są nie do zbicia. Stosunek ceny 100m2 domu do średnich dochodów na gospodarstwo domowe, to ten po lewej.

banka1

Czyli innymi słowy: Chińczycy z roku na rok mogą statystycznie kupić większe mieszkanie za swoje dochody, co przekłada się na stwierdzenie, że jest im coraz lepiej. Nieźle. Ale wracając do owej mitycznej bańki, to jeśli te ceny nieruchomości rosły, no to płacy zasuwały. Czyli statystyczny Chińczyk mógł sobie spokojnie na to mieszkanie pozwolić. A teraz wykres z prawej. Zależność wzrostu realnych cen domów do wzrostu dochodów czyli inne ujęcie tego samego tematu, tyle że bardziej obrazowo pokazujące jak płace realne rosną szybciej niż ceny domów.

Kolejny element który pokazuje różnicę między sytuacją która miała miejsce w USA i Chinach. Poniżej pokazano stosunek liczby nowo oddawanych mieszkań i powierzchni komercyjnych do PKB w Chinach.

banka2

Jak widać na poniższym wykresie dynamiki wszystkich trzech elementów mamy podobne. Odwrotne zjawisko miało miejsce w USA, Irlandii czy Hiszpanii, gdzie budownictwo mieszkaniowe gwałtownie zwiększało swój udział w PKB.

A teraz coś co moim zdaniem jest chyba najważniejsze. Otóż proszę nie zapominać o wkładzie własnym. Jak wcześniej napisałem, Amerykanie zapomnieli o tym elemencie kredytu. Średnia wkładu własnego wynosiła 9%. Natomiast w Chinach 25% wszystkich transakcji zawierana jest w gotówce. Czyli wkład własny 100%. Dla pozostałych 75% transakcji średni wkład własny wynosi około 40%. Jeśli ktokolwiek zna polskie realia, to wie, że średni wkład własny zbliżony jest do amerykańskiego. Chińczycy są bardzo oszczędnym narodem. Ponadto przy zakupie drugiego mieszkania potrzebny jest 50% wkład własny. I to ma być symptom tej bańki? Śmiechu warte!

Można się jeszcze przyczepić do tego co stało się w latach 2008 i 2009 kiedy to boom kredytowy był w pełnym rozkwicie. Otóż wskaźnik długu do PKB wzrósł w 2009 roku ze 100% do 120%. Rzecz tylko w tym, że są to nieporównywalnie mniejsze wartości niż te, które były udziałem Japonii w 1992 roku czy Malezji i Tajlandii w 1998 roku.

Kolejnym elementem który wpływa na ogląd sytuacji jest gigantyczna migracja ze wsi do miast. 200 milionów ludzi przemieści się tak w ciągu najbliższych 5 lat. Oni muszą gdzieś mieszkać. I kupią wolne mieszkania.

Słowem, nie ma żadnej bańki na rynku nieruchomości. Jest bańka kitu.

Udostępnij:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
Wiesław Pilch przedstawia: Bańka na rynku nieruchomości Reviewed by on 9 lutego 2011 .

Ostatnio napisałem poemat na temat chińskiej bańki na rynku nieruchomości. Słychać o tym wszędzie, ostatnio w Davos. Mam w związku z tym pewną wątpliwość: czy aby na pewno wszyscy wiedzą o czym mówią, piszą i czytają. O ile jeszcze Ci, którzy nie wiedzą o czym czytają są bezpieczni dla otoczenia, o tyle ci którzy nie

Udostępnij:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

O AUTORZE /

Avatar

Z historii biorę wskazówki dla teraźniejszości z myślą o przyszłości. Makroekonomia którą się fascynuję, pozwala mi na ogląd rzeczywistości gospodarczej takiej, jaka ona jest naprawdę. Niezafałszowana. Sinoligia to namiętność, pewnie ostatnia w moim życiu- więc tym ceneniejsza. "Wiesław Pilch przedstawia" autorski blog p.Wiesława Pilcha. Redakcja portalu polska-azja.pl, będącego platformą swobodnej wymiany myśli na tematy azjatyckie, nie ponosi odpowiedzialności za publikowane na blogu autora treści.

komentarzy 5

  • Zgadzam się z Panem, że obecnie w Chinach nie mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości (jak w USA, Hiszpanii czy Irlandii) mimo iż w kilku największych miastach nastąpił dynamiczny wzrost cen mieszkań. Potwierdza to m.in. raport Międzynarodowego Funduszu Walutowego. Temat ten był także kilkakrotnie poruszany na stronach CSPA. Nie wykluczyłbym jednak w przyszłości ewentualnej 10-20% korekty cen mieszkań.

    Pisze Pan, że dług do PKB w ChRL wzrósł w 2009 roku ze 100% do 120%. Jaki ma Pan na myśli dług?

    • Panie Dominiku

      „dynamiczny wzrost” ? w roku 2003 1m2 na LongBai (SH) kosztował 3000 rmb
      w 2005 płaciło się 7000 rmb a dzisiaj ponad 20 000 rmb ( mowa o nowych mieszkaniach )
      tam gdzie jest ekspansja kredytowa tam jest bańka !! powtarzam niech ktoś poczyta o ATCK
      Oczywiście ta sytuacja nie dotyczy całych Chin tylko kilku większych miast typu SH SZ BJ + HK ( tam jest dokładnie taka sama jazda)

  • Szanowny Panie Wiesławie, po raz kolejny nie pozostaje mi nic innego, jak chylić czoła przed podejściem do tematu. Przecież tylko człowiek niedoinformowany albo złej woli może twierdzić, że w Chinach narasta bańka podobna do amerykańskiej.
    Mec. Stanisław Michalkiewicz omawiał swego czasu przyczyny krachu na amerykańskim rynku nieruchomości. Podał m.in. taki przykład: 30-letni Afroamerykanin, nigdy i nigdzie nie zatrudniony, uzależniony od narkotyków, chory na AIDS. I co? No i otrzymał kredycik na mieszkanko. Co ja mówię, nawet nie tyle otrzymał, ile WCIŚNIĘTO MU ten kredyt!! Zgadnijcie, ile rat delikwent spłacił bankowi… :-)

    • Zyggi jest ekspansja kredytowa jest bańka !! Odsyłam do ATCK

      Oczywiście sytuacja w Chinach jest odmienna od tej z USA ( wysokość stóp procentowych, rezerwa cząstkowa, działania FED , udzielanie kredytów każdemu jak leci etc.etc. ), ale bańka na rynku nieruchomości istnieje …. tylko, że jest mniejsza … dokładnie tak jak w Polsce )
      Zresztą oprócz ekspansji kredytowej w USA trzeba jeszcze dodać sekurytyzację oraz działania Freddie Mac i Fannie Mae …

      De facto wszystko w Chinach zaczęło się w 2003 roku … to jest długi temat już raz o tym pisałem .. tylko, że śledziłem jak zachowywał się rynek w samym Szanghaju ( i tutaj jest bańka jak w pysk )
      Śledzenie średnich cen i wrzucając do worka 1/5 terenu Chin to jest coś innego … wiadomo, że bańka będzie występowała punktowo a wartość nieruchomości będzie wzrastała inaczej w BJ inaczej w SH inaczej w He Fei NJ HZ CD i każdym innym mieście … nawet w każdej dzielnicy w Szanghaju będzie inaczej …. inaczej będą zachowywały się ceny na Minhang i naczej na Luwan a jeszcze inaczej na Baoshan !!!
      Zresztą niech ktoś sobie sprawdzi ile płaciło się w SH w roku 2003 za 1m2 a ile płaci się teraz .. oko wam zbieleje :+)

      • Avatar Adam Izydorczyk

        „Kolejnym elementem który wpływa na ogląd sytuacji jest gigantyczna migracja ze wsi do miast. 200 milionów ludzi przemieści się tak w ciągu najbliższych 5 lat. Oni muszą gdzieś mieszkać. I kupią wolne mieszkania.”

        Aby coś kupić na samym początku trzeba mieć pieniądze !!
        a 硬盘, które zjawiają się w SH to ludzie biedni i jeśli wykonują jakoś robotę dostają grosze …. mieszkają w domach robotniczych etc.etc. więc jakim cudem mogą kupić mieszkanie za np. 2 mln RMB ?

Pozostaw odpowiedź