Komentarz eksperta,Top news

S. Prokurat: Mieszkania w Azji. Tanio dla Europejczyka, drogo dla Azjatów. Będzie jednak drożej!

Jednym z najważniejszych rynków w Polsce jest rynek mieszkań, bowiem Polacy mają głęboko zakodowane, że mieszkanie musi być na własność. A może by tak kupić mieszkanie w Azji? Większość Polaków nie śledzi problemów rynku mieszkaniowego za granicą. Co my właściwie wiemy o rynku nieruchomości w Azji?

Polska ma wyjątkowo wysoki procent populacji posiadającej mieszkanie na własność, który został osiągnięty poprzez wciąż dużą liczbę osób, które mieszkają poza miastami oraz przez spłacany przez kilkadziesiąt lat kredyt. Dane potwierdzają liczby z raportu Pew Research Center z 2011, wedle którego nawet więcej, bo 82% Polaków posiada nieruchomość, a ledwie 18% społeczeństwa to najemcy. Mamy jeden z najwyższych współczynników posiadania nieruchomości na świecie. Od małego jest nam wmawiane, że mamy być „na swoim”. Nie jesteśmy w tym osamotnieni – inne kraje demoludów tak mają – społeczeństwa z największym odsetkiem mieszkań i domów własnościowych to przede wszystkim Rumunia (95,1%), Słowacja (90,3%) i Litwa (89,9%). W krajach takich jak Szwajcaria, Austria, Niemcy, w których prawie 60% to najemcy, a 40% posiadacze nieruchomości nie ma stygmatyzacji wynajmu. Obywatele tych państw są wolni od myślenia, że wynajem to sposób na życie dla biedoty. Bo takie myślenie funkcjonuje w Polsce. Jeżeli tylko kogoś stać to bierze kredyt, aby nie napychać niepotrzebnie portfela wynajmującemu. Polacy oraz mieszkańcy krajów Europy Środkowo-Wschodniej w pewnym sensie przypominają Chińczyków (88% mieszkań własnościowych), mieszkańców Indii (86% mieszkań własnościowych), Indonezji (85%), Tajlandii (80%) mając aż mieszkań własnościowych. To oczywiście efekt posiadania mieszkań/domów poza miastem. Dlatego np. w Hongkongu zaledwie połowa osób posiada mieszkanie na własność. Funkcjonuje tam akumulacja kapitału, która wciąż związana jest ze żmudną akumulacją pieniędzy, a nie z „gospodarką opartą na wiedzy”, w ramach nie ma barier, a jednostki z wiedzą użyteczną na rynku są bardzo mobilne.

Przykład budynków mieszkalnych w Hongkongu; źródło: commons.wikimedia.org

Przykład budynków mieszkalnych w Hongkongu; źródło: commons.wikimedia.org

Gdy większość społeczeństwa posiada na własność nieruchomość, odbija się to na rynku pracy. Brytyjski ekonomista Andrew Oswald od 20 lat publikuje prace, z których wynika, że własne m4 demobilizuje oraz utrudnia przemieszczanie się pracowników i w konsekwencji powoduje bezrobocie. Efekt, który Oswald odkrył, zakłada, że każde 5 procent wzrostu w posiadaniu nieruchomości powoduje wzrost o 1 procent bezrobocia. Jego badania poruszyły lawinę innych, które w dużej mierze potwierdziły jego wyniki. Przesadnie wysoki poziom posiadania nieruchomości, że jesteśmy mniej skłonni przenieść się do obszarów, w których nie są tworzone miejsca pracy, większy czas dojazdu do pracy oraz mniejszą ilość nowych firm. To, co zauważa Oswald to nic innego jak to, co austriacka ekonomia nazywa błędnymi inwestycjami, które ostatecznie skutkują wyższym bezrobociem w niektórych regionach Europy. Skąd my to znamy? Przeciętny Chińczyk, Indonezyjczyk mieszkający w dużym mieście posiadając mieszkanie na kredyt, marnuje gigantyczne ilości czasu na dojazdy. I nagle okazuje się, że w Azji, gdzie podobnie jak w Polsce, większość mieszkańców posiada mentalność niewolnika własnego (za)mieszkania.

Posiadanie własnej nieruchomości ma oczywiście swoje plusy. Główne argumenty są raczej społeczne niż ekonomiczne. Własność nieruchomości motywuje do tworzenia praworządnych lokalnych wspólnot i dbałości o okolice oraz aktywizację społeczną w danym obszarze. Ekonomiści szacują, że optymalny poziom osób posiadających mieszkanie do wynajmujących to około 60-55% do 40-45%. Nieruchomość ma więc złudną wartość, a funkcje kapitału spełnia przede wszystkim w dużych i średnich miastach. Na wsi nikt nie wynajmuje domu. W bardziej zaawansowanych gospodarkach kapitalistycznych mieszkańcy mają o wiele więcej opcji inwestycyjnych. Mogą przede wszystkim zainwestować w siebie, czyli w poszerzanie własnej wiedzy, w nowe technologie, we własny biznes. Niekoniecznie w mieszkanie, które jest zaledwie niewiele lepszą inwestycją niż lokata. Potwierdza to nawet „ojciec ekonomii” Adam Smith, który w swojej książce wydanej w 1776 roku pt. „O przyczynach bogactwa narodów” pisał: „Dom mieszkalny jako taki wcale nie przysparza dochodu temu, kto w nim mieszka; a chociaż jest niewątpliwe nader użyteczny tak samo, jak odzież lub sprzęty domowe, które przecież wchodzą w skład wydatków, nie zaś dochodów. Jeśli zaś dom ma być wynajęty za opłatą, to wówczas, ponieważ sam przez się nie może nic wytworzyć, najemca musi zawsze opłacać czynsz z jakiś innych dochodów, które otrzymuje, bądź z pracy, bądź też z ziemi. Tak więc chociaż dom może przynosić dochód swemu właścicielowi (…) to jednak nie może przynosić żadnego dochodu ogółowi ludzi ani też nie spełnia dlań funkcji kapitału i nawet w najmniejszym stopniu nie może przyczynić się do zwiększenia dochodu całego społeczeństwa. W ten sam sposób przynoszą dochód niekiedy sprzęty domowe lub odzież, spełniając funkcje kapitału (…) w krajach gdzie rozpowszechnione są maskarady, istnieje zajęcie, które polega na wynajmowaniu strojów maskaradowych na jedną noc”.

Interesujące wychodzi porównanie części krajów ASEAN, w których z wyjątkiem Tajlandii można zaobserwować gwałtowny wzrost cen mieszkań, która przewyższa inflację. Różnica między inflacją wyłącznie cen mieszkań i inflacją (CPI) jest szczególnie widoczna w Singapurze, Hongkongu i na Filipinach. Koszty metra kwadratowego (w centrum biznesowym stolicy) kształtuje się jak na wykresie.

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w centrum stolicy w 2015, liczona w $

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w centrum stolicy w 2015, liczona w $

Co w tym zakresie dziwi? Przede wszystkim bardzo wysoka cena do zarobków w Indiach czy Kambodży, ale i wyższa na Filipinach niż w Malezji czy Indonezji. Tymczasem jeżeli prześledzimy zależność dochodów PKB per capita do ceny mieszkania to okaże się, że mieszkańcy krajów o średnich dochodach oraz krajów o niskich dochodach, takich jak Indie i Kambodża mają zazwyczaj problem – ich mieszkańcy muszą zapłacić więcej „przepracowanych miesięcy” niż mieszkańcy państw bogatych. W skali globalnej w Indiach jest to 764-krotność miesięcznych dochodów, Kambodży 289-krotność. Chiny wśród krajów azjatyckich wyróżniają się wysokim miejscem (ponad 100-krotność zarobków), ale ulokowane są za Indiami, natomiast przed Indonezją (80-miesięcznych dochodów). Kraje Azjatyckie więc można w tym zakresie porównać z Madagaskarem (112-miesięcznych dochodów) i tuż przed Rosją (108 krotność dochodów). Polska na tym tle prezentuje się nieszczególnie – w tym rankingu na mieszkanie trzeba policzyć ok 80 krotność dochodów, czyli ok. 7 lat pracy. Polski rynek mieszkań w pewien sposób przypomina indonezyjski, z tą różnicą, że dynamiczny wzrost cen w Azji jest jeszcze przed nami, w Polsce już nie.

Średnia cena mieszkania w stosunku do ilości średnich miesięcznych dochodów (inaczej średnia cena mieszkania / PKB per capita) w 2015

Średnia cena mieszkania w stosunku do ilości średnich miesięcznych dochodów (inaczej średnia cena mieszkania / PKB per capita) w 2015

Wybrane rynki azjatyckie w ASEAN

Singapur – wzrost cen mieszkań oraz inflacji

Ceny mieszkań w Singapurze spadają od 4 lat. Bardzo wolnorynkowa gospodarka, zależna od kapitału zagranicznego, dlatego wahania w pewnej mierze pokrywają się ze zmianami w USA. Mimo to wciąż widoczny jest kryzys. W ciągu ostatnich dziesięciu lat Singapurze ceny nieruchomości o 40% procent przeskoczyły inflację i obecnie trwa korekta.

3

Malezja – wzrost cen mieszkań oraz inflacji

W Malezji nie widać było kryzysu na rynku nieruchomości. Ciekawe, że kryzys polityczny nie wpływa ani na inflację, ani na ceny nieruchomości. Ceny mieszkań rosną stabilnie. Obecnie ceny nieruchomości są już o 127% wyższe niż w 2000 roku i zdecydowanie rosną szybciej niż ceny liczone w CPI (inflacja).

4

Tajlandia – wzrost cen mieszkań oraz inflacji

W Tajlandii sytuacja jest najciekawsza z uwagi na zawirowania polityczne, które zniechęcają

Naprzemienne rządy zwolenników Thaksina oraz konserwatystów, stronnictwa króla Bhumibola Adhuladeya, nie tworzą pozytywnego wizerunku tego kraju. Okres spadku cen mieszkań to właśnie moment zaognienia stosunków politycznych w Tajlandii. Obecnie ceny mieszkań w Tajlandii kształtują się na poziomie roku 2006, a więc przez ostatnie 10 lat korekta cen była poniżej poziomu inflacji. Kryzys na rynku nieruchomości dotknął Tajlandię, lecz wszystko wskazuje też na to, że nieruchomości w tym kraju mają potencjał na wzrost cen.

5

Indonezja – wzrost cen mieszkań oraz inflacji

Tymczasem w Indonezji ceny nieruchomości nie wykazywały żadnych oznak spowolnienia podczas kryzysu i podtrzymują swój trend wzrostowy nieznacznie powyżej inflacji.

6

Hongkong – wzrost cen mieszkań oraz inflacji

W Hong-Kongu ceny nieruchomości zanotowaliśmy olbrzymi wzrost cen nieruchomości, bańkę na rynku i obecnie jesteśmy świadkami początku korekty. W ciągu ostatnich 10 lat ceny nieruchomości wzrosły o 215%. W tym samym okresie ogólne poziom inflacji CPI wyniósł 41%.

7

Filipiny – wzrost cen mieszkań oraz inflacji

Podobnie jak w przypadku Indonezji i Malezji ceny nieruchomości rosły szybciej niż inflacja. W przypadku Filipin jednak wzrost był największy (poza Hong-Kongiem). W stosunku do roku 2004 ceny mieszkań wzrosły o 120%. Podobnie jak w przypadku Indonezji ceny nieruchomości nie miały dotąd żadnych oznak spowolnienia trendu wzrostowego.

8

USA – wzrost cen mieszkań oraz inflacji

Postanowiłem zamieścić dla porównania wykres USA. Widać bańkę oraz kryzys, oraz ponowne pompowanie bańki na rynku nieruchomości.

9

Uwagi końcowe

Rynek nieruchomości w Azji Południowo-Wschodniej wydaje się w większości dynamicznie rosnąć. Tylko w przypadku Tajlandii sytuacja jest odwrotna, zapewne z powodu braku stabilności politycznej oraz fatalnego PR-u tego kraju. Nie podjąłem się analizy mniej znaczących krajów: Birma, Laos czy Wietnam oraz Chin, o których bańce wiele już napisano. Całość myślę, że warto podsumować uwagą, że kupno nieruchomości w Azji oznacza często co innego niż w Europie czy USA, ponieważ prawo w krajach typu Malezja, Indonezja, Chiny itd. zabezpiecza przez nabycie ziemi typu freehold w systemie anglosaskim. Tak więc niejednokrotnie możemy kupić nieruchomość, natomiast teren pod nią będziemy wynajmować (np. na 25 lat w Indonezji, 99 lat w Chinach – oczywiście wszystko zależy od konkretnych przepisów, których tutaj nie zamieszczam, aby nie wprowadzać w błąd).

Udostępnij:
  • 74
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
    74
    Udostępnienia
S. Prokurat: Mieszkania w Azji. Tanio dla Europejczyka, drogo dla Azjatów. Będzie jednak drożej! Reviewed by on 21 lipca 2016 .

Jednym z najważniejszych rynków w Polsce jest rynek mieszkań, bowiem Polacy mają głęboko zakodowane, że mieszkanie musi być na własność. A może by tak kupić mieszkanie w Azji? Większość Polaków nie śledzi problemów rynku mieszkaniowego za granicą. Co my właściwie wiemy o rynku nieruchomości w Azji? Polska ma wyjątkowo wysoki procent populacji posiadającej mieszkanie na

Udostępnij:
  • 74
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
    74
    Udostępnienia

O AUTORZE /

Avatar

komentarze 2

  • Obawiam się, że autor skupił się na sprawach statystycznych, a mniej na realiach tamtych krajów. Chciałem dodać kilka uwag o Indiach
    W Indiach liczba ludności wzrasta w szalonym tempie, w Polosce maleje, co przekłada się na relacje popytu i podaży.
    W Indiach mieszkanie traktuje się jako lokatę kapitału. W efekcie mnóstwo mieszkań latami stoi puste. W moim bloku takie „pustostany” stoją po 5 lat
    Miesskanie w Delhi, to cena 10-12 mln INR Dziewczyna w Call centre zarobi ze 30.000.
    Przerzźliwie zatłoczone miasta ograniczają mobilność
    Bardzo wane jest miejsce, czyli gdzie się mieszka. Udaje sie utrztmać dzielnice w europejskim stylu, ale są i miejsca, gdzie jest tylko 3-ci swiat.

  • nieczytelne wykresy.

Pozostaw odpowiedź