Artykuły

Adam Izydorczyk: Shanghai Dream, czyli rynek nieruchomości.

shanghai-apartments3

Adam Izydorczyk, Absolwent Informatyki i Ekonometrii, związany w przeszłości z górnictwem, obecnie mieszkaniec Szanghaju, opisuje rynek nieruchomości w tym mieście.

Chiński rynek nieruchomości, zresztą tak samo jak giełda w Szanghaju oraz Hongkongu, to mało popularny wątek w Polskiej prasie międzynarodowej. Dzisiaj pominiemy zagadnienia związane z giełdą, a zajmiemy się rynkiem nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem cen mieszkań w Szanghaju. Od dłuższe czasu na tapecie znajdował się temat Amerykańskiej bańki mieszkaniowej, niskich stóp procentowych, agencji rządowych (Fannie Mae, Freddie Mac), stworzonych odpowiednio w 1938 oraz 1970 roku. Czy istnieje bańka spekulacyjna na chińskim rynku nieruchomości? Czy szybki wzrost cen jest spowodowany wysyłanymi sygnałami od konsumentów, którzy zgłaszają zapotrzebowanie na nowe mieszkania? Czy może efekt bańki występuje tylko w Szanghaju? Na te i na inne pytania spróbujemy sobie odpowiedzieć w dalszej części tekstu.

Na samym początku jednak trzeba poruszyć temat związany z rezerwą cząstkową, której celem było zniwelowanie łatwego dostępu do kredytów, czyli ekspansji kredytowej. Obecnie wymagania dla banków „komercyjnych” a mamy tu na myśli wielką czwórkę (BoC, ICBC, CCB oraz ABoC) wynoszą 16,5% a dla małych oraz średnich banków 13,5%. Wygląda to naprawdę zdumiewająco, szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę maj 2007, kiedy rezerwa obowiązkowa wynosiła 11,5% oraz czerwiec 2006 roku, w którym wynosiła 7,5%. Rok 2006 jest kluczem do naszej zagadki. To właśnie wtedy na ukończeniu była prywatyzacja 4 wielkich banków (częściowo przez giełdę), a ICBC dostało się w ręce American Express, Dresden Banku oraz Goldman Sachsa. W tym samym czasie Bank of America stał się współwłaścicielem CCB. Od 2007 roku notujemy najszybszy wzrost cen mieszkań, co jest połączone z nową strategią kredytową powyższych banków, do której dostosowały się średnie oraz małe banki. Wszystkie działania, które zostały podjęte, a mowa tutaj o podniesieniu rezerwy obowiązkowej, były działaniami spóźnionymi, szczególnie że nawet rezerwa cząstkowa na poziomie 18% oraz currency board (baza monetarna 100% a czasami 110-115%) niekoniecznie muszą chronić przed bańką, która miała miejsce również w Hongkongu. Warto też dodać, że nawet urzędnicy państwowi byli zamieszani w spekulację na rynku mieszkaniowym, co dodaje kolejnych barw tej ciekawej historii.

Jak sama nazwa artykułu wskazuje, bańska spekulacyjna powstała w największym stopniu w Szanghaju oraz kilku innych wielkich miastach. Trend, który utrzymuje się od połowy lat 90., pokazuje, że coraz więcej osób przemieszcza się z zachodu na wschód oraz z terenów wiejskich do miast, a duże miasta są największym magnesem (dane statystyczne pokazują, że 67% chińskiego PKB jest wytwarzane przez tereny wschodnie).

Średnia cena za 1 metr kwadratowy w Szanghaju na kwiecień 2010 to 20 700 RMB. Warto dodać, że ciężko na podstawie jednej średniej przeprowadzić analizę rynku nieruchomości. Dlatego też Szanghaj zostanie rozbity na dzielnice i w taki sposób spróbujemy prześledzić, jak zmieniały się ceny. Jedno jest pewne, trend wzrostowy utrzymuje się od początku reform z 1978, ale dopiero teraz nabrał szczególnego charakteru. Za wynajem mieszkania o powierzchni 60-70 m^2 w roku 2002 trzeba było zapłacić mniej więcej od 600 do 1000 RMB, w roku 2007 od 2000 do 3000 RMB a w roku 2009 cena ta wahała się pomiędzy 3000 do 5000 RMB. Można powiedzieć, że cena wynajmu jest pochodną ceny kupna jednego metra kwadratowego, która odpowiednio wynosiła blisko 4000 RMB w roku 2002 oraz 9 000 RMB w roku 2007.

Shanghai HuangPu (黄浦区) średnia cena za 1 metr kwadratowy (rynek wtórny):
6.2009 – 29 300 RMB, 7.2009 – 32 500 RMB, 8.2009 – 38 300 RMB, 9.2009 – 47 100 RMB
10.2009 – 25 400 RMB, 11.2009 – 29 700 RMB, 1.2010 – 28 900 RMB, 3.2010 – 31 000 RMB
4.2010 – 35 000 RMB

Shanghai Luwan (卢湾区) średnia cena za 1 metr kwadratowy (rynek wtórny):
6.2009 – 29 000 RMB, 7.2009 – 56 600 RMB, 8.2009 – 60 900 RMB, 9.2009 – 31 000 RMB
10.2009 – 23 000 RMB, 11.2009 – 29 400 RMB, 1.2010 – 23 300 RMB, 3.2010 – 50 000 RMB
4.2010 – 29 000 RMB

Shanghai Xuhiu (徐汇区) średnia cena za 1 metr kwadratowy (rynek wtórny):
6.2009 – 24 400 RMB, 7.2009 – 34 600 RMB, 9.2009 – 27 600 RMB, 10.2009 – 25 500 RMB, 11.2009 – 24 800 RMB, 1.2010 – 23 000 RMB, 3.2010 – 28 700 RMB, 4.2010 – 34 800 RMB

Shanghai Minhang (闵行区) średnia cena za 1 metr kwadratowy (rynek wtórny):
6.2009 – 15 500 RMB, 7.2009 – 18 800 RMB, 9.2009 – 18 700 RMB, 10.2009 – 17 800 RMB, 11.2009 – 19 900 RMB, 1.2010 – 28 100 RMB, 3.2010 – 17 700 RMB, 4.2010 – 14 100 RMB

Shanghai Songjiang (松江区) średnia cena za 1 metr kwadratowy (rynek wtórny):
6.2009 – 11 500 RMB, 7.2009 – 11 000 RMB, 9.2009 – 11 700 RMB, 11.2009 – 11 700 RMB, 12.2009 – 13 400 RMB, 1.2010 – 22 700 RMB, 3.2010 – 13 400 RMB, 4.2010 – 16 100 RMB

Shanghai Qingpu (青浦区) średnia cena za 1 metr kwadratowy (rynek wtórny):
6.2009 – 9 200 RMB, 7.2009 – 19 000 RMB, 9.2009 – 31 700 RMB, 11.2009 – 28 700 RMB, 12.2009 – 30 000 RMB, 1.2010 – 29 900 RMB, 3.2010 – 29 400 RMB, 4.2010 – 24 500 RMB

Shanghai Nanhui (南汇区)
6.2009 – 26 900 RMB, 7.2009 – 16 100 RMB, 9.2009 – 17 500 RMB, 11.2009 – 15 200 RMB, 12.2009 – 19 700 RMB, 1.2010 – 16 300 RMB, 3.2010 – 11 800 RMB, 4.2010 – 18 600 RMB

Na podstawie danych z rynku wtórnego łatwo zauważyć, że coraz częściej cena metra kwadratowego kształtuje się pomiędzy 15 000 a 20 000 RMB nawet w dzielnicach oddalonych od centrum miasta o 20-30 km. Dodatkowym atutem w lokalizacji jest metro, czyli istniejące już linie metra lub następne planowane, które automatycznie podbijają cenę metra kwadratowego, a najlepszym przykładem jest nowo otwarta stacja metra na LongBai. Do podbijania cen przyczynia się też klientela z Tajwanu oraz Hongkongu, której przypada 20% udział w kupnie nowych mieszkań. Jedni czynią to, mając na uwadze chęć zarobkowania, inni z chęci powrotu do miejsca swojego urodzenia, a mam tutaj na uwadze ludność posługującą się dialektem shanghainese, która zasilała dwie wielkie emigracje do Hongkongu w latach 50. oraz 70. Większość mieszkań została kupiona za kredyty wzięte na 30-40 lat przez przeciętne chińskie rodziny, które co miesiąc muszą spłacać ratę kredytu na poziomie 3000-7000 tysięcy RMB.

Trzeba zadać sobie pytanie, jak długo wzrost gospodarczy Chin będzie odnotowywał 10% rocznie, czy jest to możliwe na przestrzeni kolejnych 10 lat – 20 lat. Czy może dojść do sytuacji podobnej do tej, która nawiedziła Stany Zjednoczone? Istnieje duże prawdopodobieństwo niespłacenia kredytu. Pakiet stymulujący przygotowany przez ChRL na kwotę 586 mld $ krótkoterminowo rozrusza gospodarkę, ale przy okazji nadmucha kolejną bańkę, oraz po raz kolejny da błędny sygnał inwestorom do błędnej alokacji dóbr kapitałowych. Kolejnym dość zauważalnym problemem jest przenoszenie produkcji do innych państw Azji w tym Wietnamu, Bangladeszu czy też Sri Lanki.
Czy bańka pęknie, czy nie pęknie, oto jest pytanie.

 

Adam Izydorczyk

Udostępnij:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
Adam Izydorczyk: Shanghai Dream, czyli rynek nieruchomości. Reviewed by on 10 maja 2010 .

Adam Izydorczyk, Absolwent Informatyki i Ekonometrii, związany w przeszłości z górnictwem, obecnie mieszkaniec Szanghaju, opisuje rynek nieruchomości w tym mieście. Chiński rynek nieruchomości, zresztą tak samo jak giełda w Szanghaju oraz Hongkongu, to mało popularny wątek w Polskiej prasie międzynarodowej. Dzisiaj pominiemy zagadnienia związane z giełdą, a zajmiemy się rynkiem nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem cen

Udostępnij:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

O AUTORZE /

Avatar

komentarzy 14

  • YLK masz rację, rozmawiałem z kolegą … dzięki za sprostowanie .. co dwie głowy to nie jedna :+)

  • „Większość mieszkań została kupiona za kredyty wzięte na 30-40 lat (…)”

    Nie do konca.
    Najdluzszy okres, na jaki mozna wziac kredyt kupujac mieszkanie, to 30 lat. Jednoczesnie zaklada sie, ze kredytobiorca bedzie pracowac nie dluzej, niz do 65 roku zycia, a wiec wziecie kredytu przez osoby starsze, niz 35 lat oznacza, ze okres ten musi byc odpowiednio krotszy.

    Co do ingerencji wladz centralnych w szanghajski rynek nieruchomosci, to problem w kwestii koncepcji roli, jaka ma to miasto miec w ChRL. Chen Liangyu i grupa szanghajska uwazali, ze Szanghaj powinien rozwijac sie w tempie naleznym stolicy finansowej rejonu, i ceny nieruchomosci powinny byc adekwatne. Grupa wywodzaca sie ze Zwiazku Mlodziezy Komunistycznej uwaza jednak, ze nie nalezy poszerzac przepasci miedzy wybrzezem a interiorem. Aresztowanie Chen Liangyu to w sporym stopniu hamulec dla Szanghaju. Teraz zobaczymy, jak rzad lokalny bedzie wprowadzal w zycie „10 Krajowych Klauzul”. Poki co ani w Kantonie, ani w Chongqing nie sa one tak surowe, jak w Pekinie, gdzie banka wydaje sie najpowazniejsza. Byly obawy, ze Szanghaj narzuci podatek od nieruchomosci rzedu 0.8% wartosci nieruchomosci rocznie, ale ponoc wstrzymano sie z tym i podatek najwczesniej bedzie implementowany za 3 lata.

    • faktycznie ale zauważ, że z tym podatkiem to już coś próbowali w przyszłym roku !! bo dużo osób dostało pisma odnośnie podatku od nieruchomości … co jest też powiązane z Property Law of the People’s Republic of China .. ale faktycznie ostatnio w mediach w większości podają informację, że za 3 lata :)
      YLK co do kredytu .. ale to też zależy jaki masz wkład własny !! od kolegi ostatnio rodzice zapłacili połowę, a druga połowa (czyli kredyt) jest na 35 lat o ile dobrze pamiętam !!

      • Avatar YLK

        Radzilbym sprawdzic przepisy. Z moich informacji wynika, ze najdluzszy okres, na jaki mozna wziac kredyt pod kupno nieruchomosci to 30 lat.

        Sprawdz ze znajomymi. NB ja cwiczylem to wszystko na wlasnej skorze…

        Nie ma tutaj _zadnego_ znaczenia, jaki jest wklad wlasny.

        Wielkosc tego wkladu jest zreszta zwiazana z tym, w jakim banku bierzesz kedyt, ktore mieszkanie kupujesz – podobnie zreszta jak oprocentowanie kredytu, ktore moze sie wahac od 30% znizki od podstawowej stopy oprocentowania, do 110% tej wielkosci.

        Swiezy artykul podsumowujacy kwestie podatku od nieruchomosci:
        http://msn.ynet.com/view.jsp?oid=66037630&pageno=1
        Masz racje, sytuacja jest wciaz niestety niejasna.

  • poza liczbami, pytaniami i truizmami nie znalazlem wiele ciekawych uwag.
    a to temat rzeka. oczekiwalem przede wszystkim podsumowania tych wlasnie liczb i odpowiedzi na postawione na koncu pytanie, takze prognoz. przeciez to swiadczy o jakosci analizy.
    nie chce by autor bral to osobiscie, raczej jako wskazowke na przyszlosc.
    z checia przeczytam kolejne publikacje.

    • Szanowny Panie Ryszardzie

      Następnym razem będę starał się bardziej o rozwinięcie wszystkich wątków !! dziękuje za słowa krytyki !!
      Problem polega na tym, że nie widzę możliwości przeprowadzenia predykcji ekonometrycznej ( jest to bezcelowe) i w dłuższej perspektywie mylne.
      Co do wpływu kilku czynników faktycznie dałem ciała dlatego odpowiedź będzie w komentarzach :
      1) Przed EXPO ale i w trakcie trwania pojawiają się informacje o tym, że w Szanghaju brakuje około miliona pracowników. ( nawet w TV na ICS była o tym mowa) więc jeśli siła robocza cały czas będzie napływała do SH .. ceny raczej będą się utrzymywać lub dalej wzrastać
      2)Nieprzewidywalność chińskich urzędników.
      Pamiętam na początku roku 2008 , w mediach pojawiła się wypowiedź jednego z czołowych chińskich polityków, który stwierdził, że ceny paliwa powinny iść za światowym trendem (w owym czasie baryłka ropy drożała z 80 do 120 + )
      W listopadzie tego samego roku kiedy ropa taniała z 147 do 50 $ stwierdzał, że cena powinna się utrzymywać :) ( więc gdzie tu logika)
      czyli co utrzymać się na maksymalnie wysokim poziomie ??
      3) Podniesienie składki emerytalnej dla osób prowadzących własną działalność gospodarczą (abstrahując od tego, że można być w systemie albo zbierać na emeryturę na własny rachunek, co oczywiście dotyczy tylko osób prowadzących własną działalność) + w najbliższym czasie osób pracujących na etacie
      więcej pieniędzy w budżecie państwa to mniej w kieszeniach podatników co powinno zmniejszyć popyt
      4) Kształtowanie się kursu RMB co ma wpływ na kupujących mieszkania z zagranicy czyli ludzi z Tajwanu , Hongkongu oraz Europy USA NZ … jeśli RMB podskoczy to oczywiście mniej osób z zagranicy kupi mieszkanie .. po kursie 1 euro za 9 rmb to może być na rękę !! po kursie 1 euro = 7,5 rmb (na pewno wiele osób zrezygnuje)
      5) Nowe prawo ” Property Law of the People’s Republic of China „z 2007 roku już dało efekty , jeśli własność prywatna jest bardziej unormowana niż w tej ustawie komunistycznej z 1949 ..czyli po 70 latach automatycznie zostaje przedłużona o kolejne 70 lat
      to wiadomym jest, że ludzie wierzą, że coś co do nich należy będzie nadal należało :)

      czynników jest wiele .. mam nadzieję, że następnym razem kiedy będę opisywał rynek nieruchomości, nie popełnię tych samych błędów

      dziękuję jeszcze raz Panie Ryszardzie

      • Avatar rysiek

        dziekuje
        mi akurat bardzo bliskie sa zagadnienia Tajwanu
        tam obawy dotycza wykupowania nieruchomosci przez chinczykow z ladu i ich manipulacji zarowno finansowej, jak i rynkiem walut, nieruchomosci, ubezpieczen i przelozenia tego na wplywy polityczne.
        zobaczymy jak bedzie
        rz

  • Witam Panie Wojtku , faktycznie !! zapomniałem o tym napisać ( moja wina )
    ale trzeba też dodać o innym fakcie o którym mało kto wspomina !!
    władza centralna z 2 lata temu powycinała wszystkich wyższych urzędników pochodzenia shanghainese han i powsadzała swoich YP ( i to oni przeważnie dopuszczali się spekulacji na rynku nieruchomości )
    więc to tylko pokazuje co się dzieje kiedy centralny ChRL swoimi brudnymi łapskami ingeruje w sprawy SH czy innych miast.
    Czym dalej od BJ tym mniejszy wpływ władz centralnych i alleluja dla południa :)

  • Adamie – swietny wpis, mi samemu ciezko bylo zawsze znalezc czas na sporzadzenie takiego zestawienia.

    Co do banki – coraz czesciej pojawiaja sie glosy zachodnich ekonomistow, ze ten rok (ew poczatek 2011) ma byc przelomowym – czyli ze z banki ma w koncu zejsc powietrze. Pozyjemy zobaczymy – jakby to powiedzial klasyk :-)

    Na razie rzad chinski wprowadzil kilka tygodni temu kilka ograniczen na rynku nieruchomosci – pod katem kupujacych drugie i kolejne mieszkanie (zwiekszenie minimalnej poczatkowej wplaty, zwiekszone oprocentowanie kredytu). Podobno widac juz spowolnienie :-)

  • Autor nie napisal cen w PLN, ani w EUR, lub w USD. Troche niewygodne to przeliczanie. Aloe wydaje mi sie ze ceny jak w W-wie. Czy Szanghaj jest najdrozszy w Chinach? A Shenzhen, Pekin? Dzieki za garsc swiezych danych.

    • I dobrze ze nie napisał bo wartosc RMB do PLN tak sie buja ze jak by ktos to czytał za tydzien to juz by było całkiem nieaktualne a tak kazdy sobie moze w google wpisac fraze złoty rmb i ma aktualny przelicznik.
      Z tego co sie orientuje to Shenzhen najdrozszy ale to wiadomosc zasłyszana z plotek. Ja optuje za innmymi miastami. Np na tym własnie portalu czytałem o nowej strefie przygranicznej w Jilin , moze tam warto sie rozejzec? Jest masa tanich a zarazem przyszłosciowych miejsc ale wiadomo ze kazdy madry po szkodzie.

    • Szanowny Zeb

      Tak jak powiedział Pan Adam !! nie ma sensu przeliczać z RMB na Euro czy inne waluty .. dzisiaj jest 9,2 jutro będzie 9,0 a za 3 dni 8,6 potem podskoczy do 9,1 etc.etc.
      co do Shenzhen fakt ceny idą do góry bardzo szybko a to dlatego, że rzut beretem jest HK !! a jak wiadomo wiele osób z SZ pracuje w HK automatycznie podbijając ceny w SZ

  • A w Zhang Jia Jie za metr od 2 do 4 tys rmb. Miasto ładne, turystyczne wiec ludzi duzo i przyjezdzaja wydac pieniadze, nie ma białych wiec brak konkurencji.Moze warto pomyslec?

  • Widzę, że kochasz liczby. To podobnie jak ja ;-) Teksty takie jak ten warto wydrukować i schować do teczki, bo pewnego dnia powyższe liczby mogą być bardzo przydatne. Pozdrawiam :-)

Pozostaw odpowiedź